تحديد مساحة الإيجار في السعودية .. علاج للعرض وليس المرض ومخاوف من عملية السوق

مع ارتفاع تكاليف العقارات وأسعار العقارات، تلجأ بعض السيدات إلى اللجوء إلى الإيجارات كمستشار المستأجر، لتحديد مدى الزيادات.

لكن لا يوجد حد أقصى لأسعار تأجير العقارات، سواء كانت تجارية أو سكنية، وتعد قضية شائكة وجدلية في الوساطة الاقتصادية.

استطلاعات الرأي، ضمن استطلاعات صحيفة “الاقتصادية”، أي نحو 74% من المشاركين الذين حددوا مرشحهم الأعلى للزيادة السنوية في أسعار إيجارات القطاع السكني والتجاري في السعودية.

في حين رفض 26 % من المشاركين تحديد القمة للزيادة السنوية في أسعار الإيجارات.

استطلاع “الاقتصادية”، لم يكن بإمكانه إلا الرد تجاه الزيادات الباهظة في الإيجارات طوال العام الماضي في المدن الرئيسية في السعودية مثل الرياض والبريدة وجدة وأبها.

عقارات في السعودية غير مرتفعة منذ وعي 2021، حيث يعد الطلب على السكن المحرك الرئيسي لارتفاع الأسعار مع الطفرة الاقتصادية في الاقتصاد وجذب المزيد من الشركات التي تحتاج موظفيها إلى المساكن، إلى جانب برامج التمويل السكني الضخمة التي لا تزال بدون كورونا، مع استهداف كامل حقوقهم لمساكنهم.

لكن وضع تحديد سقف لأسعار الإيجارات الكبيرة تساؤلات حول تأثيرها في المستأجرين ومالكي العقارات، وقيمة العقارات الصافية، ونموها، وكذلك في الاقتصاد الوطني بشكل عام.

يتم استخدام مصطلحات محددة بحل هجين في ربط ضوابط الإيجار بحوافز لأصحاب العقارات ومعايير التكامل بين الاستثمار والإيجار.

“الاقتصادية” تواصلت مع الهيئة العامة للعقارات وتحديد مظلة لأسعار الإيجارات، إلا أن الهيئة لم تتوصل باستفسارات مختلفة.

إيجارات المساكن

قال للمصلحة الاقتصادية” الدكتور يوسف الهاجري رئيس مجلس إدارة شركة مساكن هاجر العقارية: “لست مع أو ضد وضع سقف أعلى لإيجارات المساكن في السعودية، لكني اقترح وضع معايير تسجيل جودة الإيجار السكني مثل: المدينة، سعر متر الأرض، عُمر المبنى، تصنيف التشطيب ، خدمات التوسعة والتشغيل، مواقف السيارات، نوع الشارع، عرض الشارع وغيرها من الأسباب التي تساعد على التسعير المنطقي وما يبنى عليه تخفيا لغيرا”.

وأضاف أن “الهيئة العامة للعقار لديها القدرة على بناء هذه التطبيقاتيات بسبب توفر المعلومات والبيانات العقارية وإمكانها الاستعانة بالخبراء لتتمكن من تحكيم وتجويد هذه وهي أيضاً تساعد على تقييم المعرفة ابتداءً”.

وتأتي هذه المصفوفة من المرغوب فيها للحفاظ على الاستقرار ونمو الاقتصاد المحلي وتكامله مع المستثمرين والمستفيدين، حيث انضم لسوق التأجير السكني عديد من الأشخاص في امتلاك الوحدات السكنية وتأجيرها اليومي والشهري والسنوي ما نجحنا في شراءها لشريحة جديدة ليست مقتصرة على التجارة العقارية، بحسب الهاجري.

في حين أيد الرئيس التنفيذي للأعمال العقارية سلطان الغنام، وضع سقف أعلى لإيجارات المساكن في السعودية، مشترطا هناك تقييم لكل عقار خلال 3 سنوات من قبل ولهذا المشرعة على ذلك.

“تقترح مؤقتا للاقتصادية”، أن مردود ذلك سيكون إيجابا على الاقتصاد المحلي، حيث سيسهم في ضبط أسعار التداول في الوقت المناسب بشكل مناسب بشكل مختلف سواء رمضان أو للمقيمين وذلك من خلال تعلم المصاريف الخاصة بهم.

من أجل ذلك، قال المدير التنفيذي لشركة الغنام العقارية إبراهيم الغنام: “المسألة ليست موجودة أو غير موجودة، فالسوق العقارية التأجيرية كغيرها من وضوح ارتباطها بالعرض والطلب ولا يمكن التحكم فيها حتى تحدده”.

“لكن أنا مؤيد لأن يكون تأجيري للعقد محدد بنسب عالية محدده، مثلا ألا يزيد ارتفاع الإيجار بعد انتهاء العقد عن 10٪؜ ويتزايد من العقد السابق فقط هذه الزيادة الهامة للمستأجر القديم وما إلى ذلك”.

تأجيرات تجارية

الدكتور ماجد الركبان المختص في القيادة في القطاع الرئيسي، رئيسي للاقتصادية”، أن يضع نظام تنظيم الزيادة السنوية في الإيجارات بنسبة معينة أمر إيجابي لتحقيق الشراكة في التعاون بين المديرين والمستأجرين وعدم فقدان الضرر بضوابط التأجير، وبالتالي أن المشاريع تأخذ سنوات حتى يتحقق المقصود منها وهذا يساعد على استقرار واستدامة القطاع العقاري والتجاري.

بالإضافة إلى أن أصحاب المشاريع البارزين الصغار يواجهون تحديات في العمل النشط لإدارة الأعمال الناجحة نتيجة لارتفاعات دون ضوابط من بعض المقاولين، وهو ما يمكن أن يؤدي إلى هجومهم ومن ثم يخرجهم من نتيجة ارتفاع التكاليف.

فند الركبان الآراء التي تنعكس ذلك في النشاط الاقتصادي، ويظهر لنا أن تنظيم دعم لاستمرارية المشاريع ونموها وهو ما سينعكس بشكل إيجابي على القطاع العقاري واستدامته، وسيدعم قطبية الأموال الأجنبية التي تتطلع إلى وضوح الرؤية في حالة النار في الاستثمار في السعودية.

وفي الوقت الذي يرى فيه عايد الهرفي رئيس مجلس إدارة شركة “إعمار المتقدمة”، أن ما شهده السوق العقاري من ارتفاعات كبيرة في التصاميم، قد يؤدي إلى تبعات سيئة على النشاط الحيوي، الأمر الذي يوقف ضرره بالغا على القطاع العقاري والوطني.

وقال لصالح الاقتصاد: “تعتمد سوق العقارات على والطلب، حيث يوجد السكان الذين ينتجون ولا يتواجدون في أسعار الإيجارات، بسبب مواجهتهم لهذا الأمر لأن السبب الرئيسي لذلك هو نقص العرض الناتج عن التنوع المتنوعة، وذلك بمواكبة الطلب” المتنامي”.

وأضاف: “تحديد سقف للإيجارات هو أحد الحلول، لكن لن يكون مجديا في ظل نقص المعروضات وقد يقتصر على الديزل وتنافسيته، ويخلق قراءة من التحديات، كما أنه ليس مع هذا المقترح في ظل عدم وجود اختلافات وأنظمة كافيه لسوق الإيجارات”.

الهرفي يرجع سبب ارتفاع الإيجارات عمومًا إلى الأضرار المطروحة أمام النمو السكاني، فالنمو السكاني يشهد ارتفاعًا ملحوظًا في ظهور ملحوظات في النمو العمراني، بالإضافة إلى تأخير تشغيل بعض المشاريع السكنية، وعدم وجود أنظمة وتشريعات كافية لتنظيم سوق الإيجارات فوجود منصة إيجار فقط ليس حلا كافيا.

ومن بين الأسباب الرئيسية لارتفاع أسعار الإيجارات في القطاع التجاري، زيادة عدد الشركات الصغيرة والمتوسطة إلى 1.3 مليون منشأة صغيرة ومتوسطة في السعودية بنهاية عام 2023 حسب آخر إحصائيات “مرصد المنشآت”، حسب لايد الهرفي.

الهرفي أكد أن الرئيس التنفيذي للهيئة العامة للعقار سبق أن تحدث في برنامج تلفزيوني في مارس 2023 عن تجارب تم الاطلاع عليها من ارتفاع الإيجارات، حيث قامت الهيئة بدراستها ونشرتها فور الانتهاء منها، ودعا إلى وجود توفر دقة لقراءة البيانات الصحيحة للسوق، والحاجة للتوازن في تعديل الخيارات.

وأضاف: “وهنا أبرز عدة تساؤلات في ظل الكبير في أسعار الإيجارات مثل: هل تم الانتهاء من الدراسة والإعلان عن الارتفاع عنها؟ وما مصيرها؟، هل تم تطبيق شيء بيانات منها في الواقع؟ وما تأثيرها؟ وهل تم العمل على توفير دقيقة؟ وكيف يتم تحقيقها؟ “”””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””””

حرية السوق

الدكتور بندر السعدون العضو المنتدب الشركة الخليجية القابضة للاستثمارات العقارية، يرى أن السوق حرة ولا تخضع للعرض والطلب، ويمكن أن يتقن الجلوس في خيمة الإيجارات.

وقال صالح للاقتصادية”: “نحن لا نطالب بأعلى الإيجارات السكنية لكن الحياة التجارية لقرار صاحب المشروع، حيث لا نريد أن ندخل إليه إلا بعد دراسة جدوى، خاصة بعد التنافس بين الشركات، ونرى أن تكون ارتفاعات تقديرية، أو تكون عقود بمدد طويلة وعدم عدم الموافقة عليها” إلزام المحل بعقد لمدة سنة واحدة”.

قد يؤثر النمو الاقتصادي للعقارات التجارية في دخول الشركات العالمية إلى سوق السعودية وبالتالي تضعف وتقل جاذبيتها.

المنظمات الحكومية الدولية

يشير مفهوم “سقف الإيجار” إلى الحد الأقصى الذي يمكن أن لا تحصل عليه من المستأجر، وهو يشكل بمثابة مراقبة في الإيجار تُقره القوانين عادة.

مراعاة الحقوق الأساسية لتأجير تأجير الإيجار لتوفير الحماية للمستأجرين من الزيادات الكبيرة وغير ذلك، ما يسمح لهم بتخصيص جزء أكبر من احتياجاتهم الأخرى مثل وسادة الوسادة. شركة في شركة نيسان التجارية، فيسهم الإيجار الإيجاري في تخفيض تكاليف الإنتاج، ما ينتج ربحية ويفتح الرأسمالية بشكل مستقل عن فرص العمل.

وتؤكد الدكتورة راشيل أبوت، أستاذة التخطيط الاقتصادي في بريطانيا، أن باستثناء قصر تاجير تأخذ الحجة التقليدية المتعلقة بحماية المستأجرين.

“وللاقتصادي” لأن “الأمن السكني يعد أمرا هاما للأسر ذات الدخل المحدود، حيث لا يمكن أن يكون لديه القدرة على دفع الإيجار. كما أن هذا الأمر مهم أيضا لصغار الرجال، حيث يمثل الإيجار المؤقت الأكبر في تكاليف إنتاجهم”.

تقليص العناصر الغذائية

وقالت راشيل أبوت: “”يمكن أن تساهم زيادات الإيجار في إقليم كردستان الإقليمي، ما يحكم المناطق الاجتماعية ويمنع التأثيرات المترتبة على ذلك بالانتقال نتيجة لذلك الاقتصادية. أصحاب العقارات، ما يسهمون في تقليص الوظائف الاقتصادية، خاصة في المجتمعات ذات الفارق الكبير في الدخل”.

وترى أن المستأجر أفضل لتأجير المستأجرين قدرة أكبر على التنبؤ بتكاليف السكن، ما يسمح لهم بالتخطيط بشكل جيد على المدى الطويل، ويساهم في خفض التكاليف الاقتصادية الرفاهية العامة.

هذه الأسباب تواجه تحديات كبيرة عند تطبيقها عمليا، حيث أن الإيجار يمكن أن يوفر دعمًا لفترة قصيرة للمستأجر الحالي، ولكنه على المدى الطويل يسبب في الأضرار بالقطاع العقاري غير المشروع من مخاطره، سواء في العقارات التجارية أو العقارات.

وما هو تثبيت الإيجارات دون النظر إلى مستوى المستأجرين، ما يجعل الصورة غير واقعية. ورغم أن الهدف الأساس هو دعم الاستخدام ذو الدخل المحدود وغار الرجال، فإنهم يتوصلون إلى ما يصل إلى ما يكونون الأثرياء الحقيقيون الكبار الذين يؤثرون كثيرا مما يحدده سقف الإيجار.

الاستثمار العقاري وتشوهات السوق

ديبي دان، وكيل عقاري في لندن، لا يرفض أبدًا تحديد سقف للإيجار، معتبرة أنه يثبط الملاك للاستثمار في عقاراتهم، ما يؤدي إلى تدهور جودة المساكن المتاحة ونقص في الوحدات العقارية، سواء للسكن أو المصممين. ونؤكد أن فيلا الإيجار يمكن أن تؤثر سلباً في بيت ميسور التكلفة، حيث يتم عرضه ويتردد المالك في صيانته.

“وللكالاقتصادية” تقول: إن “التحكم في الإيجار يؤدي إلى تشوهات في سوق العقارات، حيث يتميز المستأجرون بوحداتهم العقارية الخاضعة لسقف إيجار حتى لو احتاجوا إلى احتياجاتهم السكنية، ما يسبب استخداما أسودا غير فعال للمساحة. ونظرا لذلك سوق، وتحدث مقايضة تجارية غير تجارية بين المالك والمستأجر، والرئيس الأكبر للضرائب.

يرى المعارضون لفكرة الفيلسوف العقاري أنه مع مرور الوقت، محكمة التشوهات في السوق العقاري، حيث يتم تسهيل الشواغر بالضرورة هناك حاجة كبيرة بين الإيجارات السوقية والإيجارات المحددة، ما يحدد كفاءة السوق العقاري بشكل عام.

القوة على الاقتصاد الوطني

يعتقد بعض الخبراء أن سقوف الإيجار تمتد إلى ما هو أكبر من المستأجرين والأشخاص ذوي العقارات، مما يؤثر على الاقتصاد الوطني بشكل عام. فتشوهات السوق تتميز بتجاوز الطلب للعرض حيث تؤدي إلى ارتفاع الأسعار في هذه الأيام غير المنظمة، وتجلى هذا التأثير بشكل خاص في العقارات، حيث تجد الشركات العنيدة في العثور على مساحات بتكلفة معقولة في تحديد المواقع الرئيسية.

الباحث الاقتصادي مايك إليستر باحث في حديثه عن التجارية الاقتصادية” إلى أن يغادر الإيجارات من المستأجرين، ما يدفعهم إلى وحداتهم يتنافسون مقارنة بما بما في ذلك ما كانوا سيونه فعلا في غياب تاجير الإيجار، وهو ما قد يحد من أفراد طاقم العمل على الانتقال بحثا عن فرص العمل أفضل.

ويقول: “بالطبع ستساهم الاستثمارات الأجنبية عن القطاع العقاري، ومع ذلك لا جزئيا لرؤوس الأموال المحلية، سنواجه أزمة في العروض تتطلب إضافة الدولة بضخ استثمارات إضافية، ما يزيدها على الميزانية العامة يمكن تجنبه تغيير التعديلات للعلاقة بين المالك والمستأجر”.

ولهذا السبب يهدف إلى تضييق الخناق على النمو العقاري ومع مرور الوقت، حيث يؤدي ذلك إلى خسائر اقتصادية معقولة في منع الشركات الجديدة من دخول السوق، مما يؤدي إلى تقليل الفرص وتراجع السياسة الاقتصادية، وفقًا لما ذكره إليستر.

البحث عن الحلول

تدفع هذه الكربوهيدرات المستأجرة إلى الخبراء البحث عن حلول لحماية المستأجرين والملاكين مع ضمان الحليب العقاري.

الدكتورة فلورا أندرسون، أستاذة الاقتصاد الاقتصادي الناشئ، علقت للتشريعية الاقتصادية” الكاريبي: “النهج الهجين ربما يكون أكثر فعالية، حيث يتم فرض ضوابط الإيجار بحوافز لأصحاب العقارات للاستثمار في عقاراتهم مثل الإعفاءات الضريبية، والإعانات، أو القروض الميسرة لتحسين جودة العقارات وتخفيف آثار الضرر لسقوف الإيجار”.